GLI I.V.S. PARTE III

LA NORMA UNI 11612:2015 – ACCONTENTA (E NON ACCONTENTA) TUTTI

Il punto più controverso della norma UNI 11612:2015 “Stima del valore del mercato degli immobili” in cui si recepisce in toto quanto indicato dagli IVS, è il Punto 4.1 Metodo del confronto di mercato, dove si legge: “… Al fine di rilevare la congiuntura di mercato, oppure nel caso di stime in cui in un periodo recente siano avvenute insufficienti, non rilevabili e/o inattendibili transazioni (nel segmento del mercato di riferimento), laddove il committente nella fase di sottoscrizione della lettera d’incarico sia stato informato preventivamente delle potenziali criticità, previa analisi della comparabilità delle specifiche caratteristiche immobiliari, in via residuale potranno essere prese in considerazione le richieste di prezzi per immobili simili offerti in vendita (asking price); tuttavia la rilevanza di tale informazione deve essere chiaramente definita e analizzata in modo critico nonché giustificata, obbligatoriamente, nel rapporto estimativo. …” e ancora “…Nota 2: Al fine di rilevare la congiuntura di mercato l’analisi può contemplare l’utilizzo di tutte le informazioni ritenute pertinenti, incluse quelle risultanti da listini delle borse immobiliari e quotazioni rilevate da associazioni di categoria. …”. Secondo me la critica maggiore che si può fare nella lettura di questa “indicazione” è il peso che viene dato dalla norma, perché anche gli IVS danno una indicazione simile (punto 57 Metodica di mercato pag. 18 traduzione IVSC Principi Internazionali di Valutazione 2013): “… Qualora recentemente siano avvenute poche operazioni, può essere appropriato altresì considerare i prezzi di attività identiche o simili che siano quotate o offerte per la vendita, purché la rilevanza di tale informazione sia chiaramente definita a analizzata in modo critico. …” ma il peso, l’importanza, è completamente diverso (11 righe su 6 pagine, contro 3 righe su 88 pagine).
Sapendo che in Italia c’è ancora molta diffidenza da parte dei tecnici estimatori, dovuta soprattutto “all’ignoranza” e alla poca propensione a modificare le metodologie usate da sempre, nell’utilizzare gli IVS, si va a giustificare normativamente un improprio, grossolano uso della comparazione dell’immobile da stimare con le offerte di immobili in vendita trovate nei più noti portali immobiliari tipo immobiliare.it, casa.it o idealista.it
Continueremo quindi trovare nelle valutazioni immobiliari la dicitura: “…dopo un’attenta analisi di mercato, sentite alcune agenzie immobiliari, si può tranquillamente affermare che il più probabile valore di mercato è …”.
Forse non è una delle Norme più “felici” emanate dall’UNI ……continua

2018-06-22T16:15:59+01:00