GLI I.V.S. PARTE IV

GIOCARE CON GLI IMMOBILI COMPARABILI

Se parliamo con qualsiasi persona di quanto vale una casa la prima cosa di cui si discute è il valore a metro quadrato che può avere l’immobile in questione, se parliamo con qualcuno con più competenza ci si pone il problema di come calcolare i metri quadrati: netti, lordi, commerciali, convenzionali ecc., se si parla, invece, con i più “esperti”, si inizia a disquisire se utilizzare i valori OMI, quelli di Nomisma o quelli di borsini vari. Con l’utilizzo del valore medio, da qualsiasi fonte noi lo prendiamo, avremo sempre dei valori oscillanti all’interno di un range i quali consentono di ottenere risultati notevolmente differenti tra loro.
Ma siamo sicuri che gli immobili in genere, che siano appartamenti o uffici, o che siano negozi o terreni, abbiano un valore unitario come se fossero frutta, benzina o caramelle?
Non so se sia il paragone esatto, ma penso che possa rendere l’idea: avete mai comprato un libro a chilo?
Gli Standard di Valutazione, Europei o Internazionali, affermano che per trovare il valore di un immobile bisogna, prima di tutto, cercare altri immobili più simili possibile a quello da valutare, ossia ricadenti nella stessa zona e le compravendite siano avvenute recentemente, non più tardi di un anno. Nel campo estimativo è una rivoluzione epocale. Si passa dal valore medio a metro quadrato di superficie al raffronto con immobili compravenduti recentemente “uguali”.
A tutti i corsi base in cui si inizia a parlare di Standard la domanda più gettonata è: come faccio a trovare gli immobili simili o ancor meglio uguali a quello che devo stimare? La domanda successiva, invece, è: ma se non vedo all’interno gli immobili che ho trovato, come faccio a dire che sono uguali a quello che devo stimare?
In questo momento accantoniamo la prima domanda, ci sarà tempo più avanti, mi preme rispondere, invece, alla seconda e dico: leggo l’atto di compravendita!
Ormai nei rogiti notarili si trovano tantissime informazioni sull’immobile compravenduto:
a) l’indirizzo: si sa dove si trova, con l’aiuto di google maps si riesce individuarlo in planimetria e si possono vedere le immagini esterne e quindi capire se la costruzione è dello stesso periodo di quella dell’immobile da stimare;
b) l’individuazione catastale: si può capire subito la tipologia (A2, A3, A4, A7…), a che piano si trova, in quanti livelli si sviluppa e la sua dimensione;
c) il prezzo: oramai per gli immobili usati non c’è alcun motivo per cui indicare un prezzo diverso da quello realmente pattuito in quanto la tassazione non è su quanto dichiarato ma sul valore catastale, qualche dubbio può essere sul prezzo di un immobile nuovo, dove la tassazione (iva) si calcola sul dichiarato, ma anche qui, è difficile indicare un valore diverso;
d) la legittimazione edilizia: sono indicati tutti gli interventi edilizi, con le relative date, a cui l’immobile è stato sottoposto, perciò si può sapere, ad esempio, se sono state fatte delle ristrutturazioni;
e) ci sono le planimetrie catastali: posso capire come è fatto l’immobile compravenduto e posso dare delle misure;
f) la classificazione energetica: dall’attestazione di prestazione energetica posso capire se il riscaldamento è centralizzato o autonomo, se ci sono i radiatori o i pannelli radianti a pavimento, quanti anni ha la caldaia, se è ben “isolato” e se ha fonti di energia rinnovabili.
In più posso vederlo con gli occhi di altri tecnici che hanno effettuato dei sopralluoghi e quindi posso chiedere delle informazioni:
g) all’agente immobiliare che ha seguito tutte le trattative tra le parti;
h) al tecnico che ha redato l’APE;
Se si analizzano attentamente tutte queste indicazioni, si può avere un quadro molto preciso di come è fatto e qual è lo stato di manutenzione dell’immobile compravenduto da utilizzare per la stima.
Se si paragonano queste informazioni a quelle che possiamo ottenere, ad esempio, dai valori medi dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare: Zona (centro storico, capoluogo, frazioni), Tipologia (abitazioni civili, a volte abitazione di tipo economico e a volte ville e villini) e Stato Conservativo (ottimo e a volte anche normale) il tutto con dei valori minimi e massimi che oscillano anche del 30%, mi sembra francamente che non ci siano paragoni.
Se poi come vedremo più avanti riusciamo a far diventare l’immobile compravenduto, attraverso dei semplici meccanismi, uguale a quello che dobbiamo stimare il gioco è fatto. Si tratta solo di voler giocare a questo gioco…..

2018-06-22T16:17:15+01:00